Nell’ottobre del 2014 è stato approvato il Piano di Governo del Territorio, lo strumento alla base della pianificazione urbanistica comunale. Dall’analisi delle previsioni contenute in questo documento è emerso che sommando realizzazioni all’interno delle singole frazioni ed edificazioni attraverso l’attuazione di ambiti di trasformazione* con destinazione d’uso residenziale potranno sorgere 940 appartamenti di circa 70 m² ciascuno, con un consumo del suolo complessivo di 190.743 m².
Confrontando il valore sopra riportato con la somma delle aree nel tessuto urbano residenziale esistente (che è costituito da nuclei di antica formazione e residenziale di saturazione, completamento e verde privato), l’aumento del comparto a destinazione d’uso abitativa rispetto allo stato attuale sarà del 18,00%.
All’interno delle Norme Tecniche del PGT è precisato che:“al fine del contenimento del consumo del suolo e con lo scopo di rapportare lo stesso alla crescita demografica e alle effettive esigenze abitative si stabilisce che, nell’arco di validità del Documento di Piano (quinquennio), gli ambiti di trasformazione con destinazione d’uso residenziale (o per la sola quota residenziale riguardante gli ambiti di trasformazione con destinazione d’uso mista) possano essere attuati sino alla concorrenza della soglia massima di 650 abitanti teorici. Si ricorda che, sulla base di quanto riportato nella relazione tecnica del PGT (Tav. 15), ad ogni abitante teorico corrisponde una SLP** pari a 30 m²; pertanto la SLP con destinazione d’uso residenziale attuabile mediante gli ambiti di trasformazione nel quinquennio di validità del Documento di Piano è limitata a 19.500 m². Viceversa non è imposta alcuna soglia massima di attuazione per gli ambiti di trasformazione con destinazione d’uso diversa da quella residenziale, ritenendo tali ambiti strategici ai fini della crescita socio-economica, turistica e occupazionale del territorio.”
Il trend della crescita demografica è lontano anche dalle previsioni ridotte dei 650 abitanti teorici sopra descritto, quindi sarebbe necessario rivedere le reali esigenze di nuove realizzazioni.
Per quanto riguarda invece l’esistente, le unità abitative presenti nel territorio sono 5.592, di cui il 74% è costituito da seconde case. E’ necessario precisare che una parte delle unità immobiliari non utilizzate come prima casa sono di proprietà dei residenti: in questo contesto il bisogno di ricorrere alla realizzazione di nuovi fabbricati per le generazioni future è molto limitato.
D’altro canto il mercato immobiliare ha la necessità di stare al passo con i tempi per essere concorrenziale e quindi è molto più semplice e redditizio realizzare ex novo piuttosto che pensare ad una riqualificazione dell’esistente, in proporzione più onerosa sotto tutti i punti di vista.
In particolare dall’analisi delle classificazioni energetiche del patrimonio immobiliare esistente emerge la reale esigenza di una riqualificazione dei fabbricati: gran parte di essi presenta prestazioni energetiche da modeste a scarse, che causano un consumo per la climatizzazione invernale molto rilevante. Si ricorda che per interventi di questo tipo si può ricorrere a meccanismi di incentivazione molto validi che spaziano dalle detrazioni fiscali del 50% e 65% fino al Conto Termico.
All’interno di questi scenari, nuova edificazione o mantenimento in buono stato dell’esistente, si inserisce la Legge Regionale sul consumo del suolo (Legge Regionale 31/2014) il cui fine è quello di concretizzare sul territorio della Lombardia il traguardo previsto dalla Commissione Europea di giungere entro il 2050 ad un’occupazione netta di terreno pari a zero.
In base a questa norma all’esterno del perimetro dell’abitato (definito come Tessuto Urbano Consolidato), si potrà procedere a nuove edificazioni solo se nel Documento di Piano del PGT si dimostri l’insostenibilità tecnica ed economica di riqualificare e rigenerare aree già edificate.
In conclusione, la realizzazione di nuovi edifici porterebbe in un’ottica di breve termine nuova linfa al comparto edile in generale, ma dall’altra parte aumenterebbe anche il numero unità immobiliari molto probabilmente vuote. Questo aspetto non è da sottovalutare, in quanto – a lungo termine – il rischio reale è quello di una perdita di valore di mercato di tutto il patrimonio edilizio esistente: più ampia è la scelta di immobili sul mercato immobiliare, meno sarà il loro valore patrimoniale, tenendo conto che gli appartamenti ancora ad oggi invenduti hanno concrete possibilità di restare tali in futuro.
Preservare il territorio – mantenendo in buone condizioni l’esistente – aumenta la rendita urbana e costituisce una risorsa importante per le generazioni future.
*Ambiti di trasformazione: Gli ambiti di Trasformazione costituiscono parti di territorio in cui le previsioni degli strumenti urbanistici vigenti non risulterebbero più coerenti con le attuali dinamiche urbane, e per le quali il PGT propone l’insediamento di nuove funzioni, attrezzature e servizi.
**SLP: Superficie lorda complessiva di pavimento. Questo valore (in m²) è dato dalla somma di tutte le superfici coperte comprese entro il profilo esterno delle pareti perimetrali ai vari piani e soppalchi di interpiano, sia fuori terra che in sottosuolo.
